Hypotheek voor een nieuwbouwwoning in Middelsee
Een woning kopen in het nieuwe stadsdeel van Leeuwarden? Zo regel je je hypotheek
In Middelsee, het nieuwe stadsdeel aan de zuidkant van Leeuwarden, gaan de komende maanden meerdere projecten in de verkoop. Een nieuwbouwhypotheek werkt net anders dan een hypotheek voor een bestaand huis. Op deze pagina lees je wat er te koop is, wat je kunt lenen en waar je op moet letten. Laatst bijgewerkt: 22 oktober 2026.
Wat is Middelsee?
Middelsee is de nieuwste stadsuitbreiding van Leeuwarden, tussen het Van Harinxmakanaal en het spoor naar Zwolle. De gemeente bouwt er in de komende jaren ongeveer 3.200 woningen, verdeeld over zes buurten: Havenstêd, Wetterstêd, De Fellingen, Barrahûs, Boksumerhoeke en De Werp. De wijk wordt stedelijk, met water, kades en veel groen, en grotendeels autoluw. Bij De Werp, naast knooppunt Werpsterhoek, komt in 2028 een nieuw treinstation.
Wat is er nu te koop? (stand oktober 2026)
Dit overzicht is gebaseerd op de projectsites en middelsee.nl. Prijzen zijn vrij op naam en onder voorbehoud. Kijk voor de actuele prijslijst altijd bij de makelaar van het project.
KADER (Wetterstêd): 44 woningen. Verkoop vanaf november 2026, oplevering naar verwachting in de tweede helft van 2028. Appartementen vanaf ongeveer € 260.000, gericht op starters. Grondgebonden woningen van ongeveer € 320.000 tot € 470.000.
De Fellingen fase 1: ongeveer 220 woningen. De interessefase loopt sinds 1 oktober 2026. Richtprijzen: studio’s vanaf ongeveer € 200.000, appartementen rond € 270.000, tweelaagse woningen rond € 315.000 en drielaagse woningen van € 445.000 tot € 485.000. Auto’s staan in een mobiliteitshub aan de rand van de buurt.
Alddjip (Barrahûs): een mix van huur en koop. De eerste 20 koopwoningen gaan in december 2026 in de verkoop.
Haveneiland, Stadstuin en De Floreen: hier zijn nog enkele woningen beschikbaar, van ongeveer € 360.000 voor een appartement tot ruim € 600.000 voor een grotere woning.
Vrije kavels in Barrahûs: kavels van 400 tot 751 m² voor € 128.000 tot € 251.000 inclusief btw, toegewezen via loting.
Wat kost een nieuwbouwwoning in Middelsee per maand?
Een rekenvoorbeeld met een annuïteitenhypotheek over 30 jaar, 10 jaar vast met NHG tegen de gemiddelde rente van oktober 2026 (4,47%). De bedragen zijn bruto per maand; door de hypotheekrenteaftrek betaal je netto minder.
| Woning | Hypotheek | Bruto per maand |
|---|---|---|
| Starterappartement KADER | € 262.500 | € 1.325 |
| Tweelaagse woning De Fellingen | € 315.000 | € 1.590 |
| Drielaagse woning De Fellingen | € 465.000 | € 2.348 |
Bij nieuwbouw betaal je geen overdrachtsbelasting, want de btw zit al in de prijs. Wel komen er kosten bij voor het taxatierapport, de notaris en je advies. Wat de rente nu doet, lees je in onze hypotheekrente verwachting.
Extra leenruimte door een energiezuinige woning
Alle woningen in Middelsee zijn gasloos. Een deel wordt aangesloten op het warmtenet van de gemeente, andere projecten krijgen een eigen warmtepomp en zonnepanelen. Dat is goed voor je maandlasten en voor wat je kunt lenen. In 2026 mag je bij een woning met energielabel A+++ € 25.000 extra lenen en bij label A++++ € 40.000. Welk label jouw woning krijgt, staat in de verkoopinformatie of hoor je bij de makelaar. Daarnaast is de NHG-grens in 2026 € 470.000, en € 498.200 als je energiebesparende maatregelen meefinanciert.
Zo werkt een nieuwbouwhypotheek
Bij nieuwbouw betaal je de woning in termijnen, naarmate de bouw vordert. De rest van het geld staat in een bouwdepot. Over het hele bedrag betaal je rente, maar over het geld in het depot krijg je ook rente terug. Je hebt in de regel twee jaar om het depot op te maken. Ook belangrijk:
Offerte en rente: tussen het tekenen en de start van de bouw zit vaak een paar maanden. Hoe lang een offerte geldig blijft, verschilt per geldverstrekker. Wij zoeken een bank die past bij de planning van jouw project.
Dubbele lasten: heb je nog een huur- of koopwoning, dan betaal je tijdens de bouw vaak dubbel. Dat nemen we mee in de berekening.
Meerwerk: extra’s zoals een uitbouw of luxere keuken kun je soms meefinancieren, als ze in de koop- en aanneemovereenkomst staan.
Meer uitleg vind je op onze pagina over een hypotheek voor nieuwbouw.
Zelf bouwen in Barrahûs
In Barrahûs koop je een kavel en bouw je je eigen huis. Daarvoor heb je een hypotheek met een bouwdepot nodig, waarin het geld voor de kavel en de bouw samen zit. Let op de voorwaarden: je moet er zelf gaan wonen, en wie binnen twee jaar na oplevering verkoopt, betaalt de gemeente een boete. Tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de levering van de kavel betaal je bovendien een rentevergoeding. Laat de financiering daarom vóór de loting doorrekenen, zodat je weet wat haalbaar is.
Hoe helpen we je?
We zitten in het WTC aan de Heliconweg, vlak bij Middelsee. In een gratis eerste gesprek rekenen we uit wat je kunt lenen, welk project en welke woning binnen bereik liggen en wat je per maand gaat betalen. Gaat er een project in de verkoop, dan zorgen we dat je financiering klaarstaat voordat je je inschrijft. Als onafhankelijk hypotheekadviseur in Leeuwarden vergelijken we het aanbod van veel geldverstrekkers. Koop je voor het eerst? Lees ook over de startershypotheek.
In Middelsee komen ongeveer 3.200 woningen, verdeeld over zes buurten. De bouw gebeurt in fases, verspreid over meerdere jaren.
Ja, als de koopsom inclusief eventueel meerwerk onder de NHG-grens blijft. In 2026 is die grens € 470.000, of € 498.200 als je energiebesparende maatregelen meefinanciert. De meeste woningen in Middelsee vallen daaronder.
Nee. Bij nieuwbouw zit 21% btw in de koopsom, daarom betaal je geen overdrachtsbelasting. De startersvrijstelling speelt bij nieuwbouw dus ook geen rol.
Een bouwdepot is het deel van je hypotheek dat apart wordt gezet om de bouw in termijnen te betalen. Je krijgt rente over het geld dat nog in het depot staat. Meestal heb je twee jaar om het depot op te maken.
Het liefst voordat je je inschrijft. Dan weet je wat je kunt lenen en kun je snel beslissen als je een woning krijgt toegewezen. Bij de vrije kavels in Barrahûs is het verstandig de financiering vóór de loting te laten doorrekenen.
In 2026 mag je bij energielabel A+++ € 25.000 extra lenen en bij label A++++ € 40.000. Het label van jouw woning staat in de verkoopinformatie van het project.
Een woning in Middelsee op het oog?
Plan een gratis gesprek. We rekenen uit wat je kunt lenen en zorgen dat je financiering klaarstaat voordat het project in de verkoop gaat.
Waarom kiezen voor H2O?
Bij H2O Hypotheek & Assurantiën staan jouw belangen altijd voorop. We bieden transparante, onafhankelijke financiële adviezen die zijn afgestemd op jouw persoonlijke of zakelijke situatie. Met jarenlange ervaring en een hoog klanttevredenheidspercentage zijn wij jouw betrouwbare partner in financiële zekerheid.
Jouw voordeel met H2O
Ontdek de voordelen van een partnerschap met H2O en hoe we je bij elke stap kunnen ondersteunen met jouw hypotheek.
Snel en Efficiënt
We regelen jouw hypotheek vaak al binnen 3 weken.
Persoonlijke Aanpak
Afspraken mogelijk in Leeuwarden en Franeker, of comfortabel vanuit huis een online meeting.
100% Onafhankelijk
Ons advies is volledig ongebonden, waardoor we altijd de beste optie voor jou kunnen kiezen.
Bekijk ook het overzicht van nieuwbouw in Leeuwarden en omgeving of lees meer over onze hypotheekadviseur in Leeuwarden.
