Nieuwbouw in Leeuwarden en omgeving: zo regel je je hypotheek
Van Middelsee tot Franeker: wat er gebouwd wordt en waar je op let bij een nieuwbouwhypotheek
Leeuwarden groeit, en ook in Franeker en de dorpen eromheen worden nieuwe woningen gebouwd. Ga je voor nieuwbouw, dan regel je je hypotheek net iets anders dan bij een bestaand huis. Hier lees je hoe dat werkt en welke projecten er nu lopen. Laatst bijgewerkt: 22 oktober 2026.
Wat is er anders aan een nieuwbouwhypotheek?
Je betaalt in termijnen via een bouwdepot
Bij nieuwbouw betaal je de woning naarmate de bouw vordert. Het geld daarvoor staat in een bouwdepot. Je betaalt rente over de hele hypotheek, maar krijgt rente terug over wat nog in het depot staat. Het verschil heet renteverlies. Je hebt in de regel twee jaar om het depot op te maken. Fiscaal geldt dan een tweejaarsregeling: de rente is in die periode aftrekbaar, maar je trekt de ontvangen depotrente ervan af.
Bouwrente en uitstelrente
Is de grond al eerder aangekocht of de bouw al gestart voordat je tekent, dan betaal je vaak bouwrente. Die hoort bij de koopsom. Rente die je betaalt tussen het tekenen en de overdracht bij de notaris (uitstelrente) is wel aftrekbaar.
Een offerte die lang genoeg geldig blijft
Tussen het tekenen van de koop- en aanneemovereenkomst en de start van de bouw zitten vaak maanden. Hoe lang een renteaanbod geldig blijft en wat verlengen kost, verschilt per geldverstrekker. Wij zoeken een bank die past bij de planning van jouw project.
Geen overdrachtsbelasting, wel btw
Bij nieuwbouw zit 21% btw in de prijs vrij op naam. Je betaalt dus geen overdrachtsbelasting, en de startersvrijstelling speelt geen rol. De kosten koper zijn daardoor lager dan bij een bestaande woning.
Meer lenen voor een energiezuinige woning
Nieuwbouw is gasloos en vaak zeer energiezuinig. In 2026 mag je bij energielabel A+++ € 25.000 extra lenen en bij label A++++ € 40.000. De NHG-grens is in 2026 € 470.000, of € 498.200 als je energiebesparende maatregelen meefinanciert.
Dubbele lasten tijdens de bouw
Woon je nog in een huur- of koopwoning, dan betaal je tijdens de bouw vaak dubbel. Verkoop je je huidige woning, dan kan een overbruggingskrediet de tussenperiode overbruggen.
Nieuwbouwprojecten in Leeuwarden en omgeving (stand oktober 2026)
Een overzicht van projecten die nu of binnenkort in de verkoop zijn. Prijzen zijn vrij op naam en onder voorbehoud. Kijk voor de actuele prijslijst altijd bij de makelaar van het project.
Middelsee, Leeuwarden
Het nieuwe stadsdeel aan de zuidkant van de stad, met ongeveer 3.200 woningen. In november 2026 gaat KADER in de verkoop, met starterappartementen vanaf ongeveer € 260.000. De Fellingen zit in de interessefase en in Barrahûs kun je een kavel kopen om zelf te bouwen. Alles over wonen en financieren in deze wijk lees je op onze pagina over een hypotheek in Middelsee.
Nieuw Oud Oost, Leeuwarden
Op het terrein van het oude Cambuurstadion komen rijwoningen en appartementen. In Het Thuisvak kosten de rij- en hoekwoningen ongeveer € 405.000 tot € 427.500, met een geplande bouwstart in december 2026. In De Oosttribune komen galerijappartementen van ongeveer € 280.000 tot € 365.000.
De Zuidlanden, Leeuwarden
In de buurten Unia en Techum worden nog steeds nieuwe woningen gebouwd, van rijwoningen tot twee-onder-een-kappers. De Holtfeart heeft woningen van ongeveer € 345.000 tot € 600.000, met oplevering in 2027.
Nij Fristho, Franeker
Op het voormalige Fristho-terrein bij het Van Harinxmakanaal komen twee-onder-een-kapwoningen en appartementen. De twee-onder-een-kappers kosten ongeveer € 525.000 tot € 580.000. Voor advies kun je ook terecht op ons kantoor in Franeker.
Harlingen
Op het voormalige terrein van de betonfabriek aan de Spaansen wordt in fases de nieuwe wijk Veste gebouwd, met uiteindelijk ruim 300 woningen.
Hoe helpen we je bij nieuwbouw?
We rekenen in een gratis eerste gesprek uit wat je kunt lenen, inclusief de extra ruimte voor een energiezuinige woning, en wat je tijdens en na de bouw per maand betaalt. Zo weet je vóór je inschrijving welke woning binnen bereik ligt. Na de toewijzing regelen we de hypotheek, het bouwdepot en alles tot aan de notaris. Lees ook onze algemene pagina over een hypotheek voor nieuwbouw.
De aanvraag zelf duurt net zo lang als bij een bestaande woning, meestal 3 tot 6 weken. Het verschil is dat je offerte vaak langer geldig moet blijven, omdat de bouw pas later start.
Je betaalt rente over je hele hypotheek, maar krijgt een lagere rente over het geld dat nog in het bouwdepot staat. Dat verschil heet renteverlies. Je kunt het maandelijks betalen of soms meefinancieren.
De koopprijs ligt vaak hoger, maar je betaalt geen overdrachtsbelasting, je woning is energiezuinig en je hebt de eerste jaren weinig onderhoud. Bovendien kun je bij een zuinig energielabel extra lenen.
Ja, als de koopsom inclusief meerwerk onder de NHG-grens blijft. In 2026 is die € 470.000, of € 498.200 als je energiebesparende maatregelen meefinanciert.
Laat je mogelijkheden doorrekenen voordat je je inschrijft. Na de toewijzing heb je meestal maar een paar weken om je financiering rond te krijgen.
In Franeker is Nij Fristho in de verkoop, op het voormalige Fristho-terrein. Daarnaast lopen er plannen voor andere locaties, maar daarvoor is nog geen verkoopinformatie.
Een nieuwbouwwoning op het oog?
Plan een gratis gesprek in Leeuwarden, Franeker of online. We rekenen uit wat je kunt lenen en zorgen dat je financiering op tijd klaarstaat.
Waarom kiezen voor H2O?
Bij H2O Hypotheek & Assurantiën staan jouw belangen altijd voorop. We bieden transparante, onafhankelijke financiële adviezen die zijn afgestemd op jouw persoonlijke of zakelijke situatie. Met jarenlange ervaring en een hoog klanttevredenheidspercentage zijn wij jouw betrouwbare partner in financiële zekerheid.
Jouw voordeel met H2O
Ontdek de voordelen van een partnerschap met H2O en hoe we je bij elke stap kunnen ondersteunen met jouw hypotheek.
Snel en Efficiënt
We regelen jouw hypotheek vaak al binnen 3 weken.
Persoonlijke Aanpak
Afspraken mogelijk in Leeuwarden en Franeker, of comfortabel vanuit huis een online meeting.
100% Onafhankelijk
Ons advies is volledig ongebonden, waardoor we altijd de beste optie voor jou kunnen kiezen.
Kijk je in Middelsee? Lees dan meer over een hypotheek in Middelsee. Of lees meer over onze hypotheekadviseur in Leeuwarden.
