Je verkoopt je huis met winst en wilt doorstromen naar een groter huis. Dan kom je de bijleenregeling tegen. Die regel bepaalt over welk deel van je nieuwe hypotheek je nog rente mag aftrekken. Veel mensen ontdekken pas bij het hypotheekgesprek dat ze hun overwaarde niet zomaar achter de hand kunnen houden. In dit artikel lees je hoe het werkt, met een rekenvoorbeeld en de situaties waarin het anders loopt.
Het korte antwoord
Heb je een huis met overwaarde verkocht en koop je binnen 3 jaar een ander huis? Dan mag je alleen rente aftrekken over de prijs van je nieuwe huis plus de aankoopkosten, min je overwaarde. Stop je de overwaarde niet in je nieuwe huis, dan mag dat, maar over het bedrag dat je dan extra leent krijg je geen renteaftrek. Dat is de bijleenregeling.
Hoe werkt de bijleenregeling?
De overheid wil niet dat je belastingvoordeel krijgt op een lening die je eigenlijk niet nodig hebt. Zonder deze regel zou je je overwaarde op de spaarrekening kunnen zetten en tegelijk je hele nieuwe huis lenen, met renteaftrek.
De overwaarde die je bij verkoop overhoudt, heet bij de Belastingdienst je eigenwoningreserve. De berekening gaat in twee stappen:
- Overwaarde: verkoopprijs, min verkoopkosten zoals de makelaar, min de eigenwoningschuld van je oude huis.
- Maximale eigenwoningschuld: aankoopprijs van je nieuwe huis plus aankoopkosten, min je overwaarde.
Over dat laatste bedrag mag je hypotheekrente aftrekken. Leen je meer, dan valt het extra deel in box 3 en is de rente daarover niet aftrekbaar.
Rekenvoorbeeld: van Leeuwarden naar een groter huis
Stel: je verkoopt je rijtjeshuis in Leeuwarden voor € 380.000. De makelaar en andere verkoopkosten zijn € 5.000, en je hebt nog € 215.000 hypotheek. Je koopt een vrijstaand huis voor € 450.000, met € 15.000 aankoopkosten.
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Verkoopprijs oude huis | € 380.000 |
| Verkoopkosten | – € 5.000 |
| Eigenwoningschuld oude huis | – € 215.000 |
| Overwaarde | € 160.000 |
| Nieuw huis plus aankoopkosten | € 465.000 |
| Overwaarde | – € 160.000 |
| Maximaal aftrekbare schuld | € 305.000 |
Wil je € 60.000 van je overwaarde achter de hand houden, bijvoorbeeld voor een nieuwe keuken en een buffer? Dan leen je € 365.000. Over die € 60.000 krijg je geen renteaftrek. Bij 4,5% rente betaal je daarop € 2.700 per jaar. Met het aftrektarief van 37,56% loop je ongeveer € 1.014 per jaar mis, zo’n € 85 per maand. Dat is het prijskaartje van die extra ruimte.
Dat hoeft geen slechte keuze te zijn. Geld dat in je huis zit, krijg je er lastig weer uit. Reken dus door wat een buffer je oplevert voordat je alles inbrengt. Hoeveel hypotheek er in jouw situatie mogelijk is, zie je globaal met onze rekentool.
De drie jaar: wanneer vervalt je eigenwoningreserve?
Je eigenwoningreserve blijft 3 jaar staan. Koop je pas daarna een nieuw huis, dan hoef je er geen rekening meer mee te houden en is de rente over je hele lening weer aftrekbaar. Ga je bijvoorbeeld eerst een paar jaar huren, dan kan dat dus uitmaken.
Verkoop je in die periode meer dan één huis, dan tel je de overwaardes op. Elk deel vervalt apart, 3 jaar na die verkoop. Heb je een restschuld op een verkochte woning, dan gaat die af van je reserve.
Situaties waarin het anders loopt
Je koopt voordat je verkoopt
Koop je eerst, dan hoef je bij de aankoop nog geen rekening te houden met de overwaarde van je oude huis. Die wordt pas bekend bij de verkoop, en dan moet je de eigenwoningschuld van je nieuwe huis opnieuw berekenen. Ga je tijdelijk overbruggen, lees dan ook hoe een overbruggingskrediet werkt. Een oude eigenwoningreserve van een eerdere verkoop telt wel meteen mee.
Je hebt een partner
Je eigenwoningreserve is persoonlijk, maar fiscale partners moeten soms rekening houden met elkaars reserve. Woonde je samen in een huis dat op één naam stond en kopen jullie samen iets nieuws? Dan kan een niet gebruikt deel van de reserve afgaan van de aftrekbare schuld van je partner. Koop je samen, kijk daar dan vooraf naar.
Je gaat scheiden
Bij een scheiding wordt een bestaande eigenwoningreserve verdeeld naar ieders aandeel. In gemeenschap van goederen krijgt ieder de helft. Koop je je ex uit, dan telt dat als een aankoop. Lees meer over de opties in ons artikel over de hypotheek bij een scheiding.
Je verbouwt met eigen geld
Betaal je onderhoud of een verbouwing van je woning met eigen geld, dan neemt je eigenwoningreserve af met dat bedrag. Bewaar facturen, want de Belastingdienst kan erom vragen. Wat je verder met overwaarde kunt, lees je in overwaarde gebruiken.
Je verhuurt je oude huis of het wordt je tweede woning
Ook zonder verkoop kan de regel gelden. Verhuur je je oude huis, of is het niet langer je hoofdverblijf, dan telt dat voor de bijleenregeling als verkoop tegen de marktwaarde op dat moment. Tijdelijke verhuur van een huis dat te koop staat is hierop een uitzondering.
Waar mensen de fout in gaan
- Ze rekenen met de openstaande hypotheek in plaats van de eigenwoningschuld. Heb je ooit extra geleend voor een auto of een caravan, dan is dat deel geen eigenwoningschuld.
- Ze vergeten de verkoopkosten, zoals de makelaar. Die verlagen je overwaarde, en dus je reserve.
- Ze denken dat de aftrek vervalt over de hele hypotheek. Dat is niet zo: alleen het deel boven je maximale eigenwoningschuld telt.
- Ze houden geen rekening met een reserve van een eerdere verkoop in de afgelopen 3 jaar.
Bereid je je verhuizing voor? Ook je verhuisregeling speelt mee: daarmee neem je soms je lage rente mee naar je nieuwe huis.
Veelgestelde vragen
Wat is de bijleenregeling?
De bijleenregeling bepaalt over welk deel van je nieuwe hypotheek je rente mag aftrekken als je een huis met overwaarde hebt verkocht. Je maximale aftrekbare schuld is de prijs van je nieuwe huis plus de aankoopkosten, min je overwaarde. Leen je meer, dan is de rente over dat extra deel niet aftrekbaar.
Moet ik mijn overwaarde in mijn nieuwe huis stoppen?
Nee, dat is niet verplicht. Je mag de overwaarde ook houden en meer lenen. Over het deel dat je extra leent krijg je dan alleen geen hypotheekrenteaftrek. Soms is dat toch de betere keuze, bijvoorbeeld als je een buffer wilt houden voor een verbouwing.
Hoe lang geldt de bijleenregeling?
Je eigenwoningreserve blijft 3 jaar staan, gerekend vanaf de verkoop. Koop je daarna pas een nieuw huis, dan hoef je er geen rekening meer mee te houden. Koop je binnen die 3 jaar, dan gaat de reserve af van het bedrag waarover je rente mag aftrekken.
Hoe bereken ik mijn overwaarde voor de bijleenregeling?
Neem de verkoopprijs van je huis en trek de verkoopkosten af, zoals de makelaar. Trek daarna de eigenwoningschuld af. Dat is niet altijd hetzelfde als je openstaande hypotheek, bijvoorbeeld als je ooit extra hebt geleend voor iets anders dan je huis. Wat overblijft is je overwaarde.
Wat als ik mijn nieuwe huis koop voordat het oude is verkocht?
Dan hoef je bij de aankoop nog geen rekening te houden met de overwaarde van je oude huis. Zodra dat huis is verkocht, wordt de overwaarde bekend en moet je de eigenwoningschuld van je nieuwe huis opnieuw berekenen. Reken dat dus vooraf al door.
Kan ik mijn eigenwoningreserve gebruiken voor een verbouwing?
Ja. Betaal je onderhoud of een verbouwing van je woning met eigen geld, dan neemt je eigenwoningreserve af met dat bedrag. Bewaar de facturen, want je moet het kunnen aantonen.
Laat het doorrekenen voordat je tekent
De bijleenregeling is een rekensom, maar de keuze erachter is persoonlijk: alles in je huis stoppen, of een buffer houden en iets meer netto betalen. Als onafhankelijk hypotheekadviseur in Leeuwarden rekenen we beide routes voor je uit, met jouw cijfers. Het eerste gesprek is gratis. Plan een afspraak.
