Familiehypotheek: zo leen je geld van je ouders voor je huis

Je ouders willen je helpen met je eerste huis, maar geld weggeven gaat ze te ver. Of ze hebben spaargeld dat op de bank weinig oplevert. Dan komt de familiehypotheek al snel ter sprake: je leent van je ouders in plaats van, of naast, de bank. Dat kan goed uitpakken voor allebei. Maar de Belastingdienst stelt dezelfde eisen als bij een gewone hypotheek, en wie daar slordig mee is, verliest de renteaftrek.

In dit artikel lees je hoe een familiehypotheek werkt, welke rente je afspreekt, wat het je ouders aan belasting kost en waar het in de praktijk misgaat. Met een rekenvoorbeeld en de bedragen van 2026.

Het korte antwoord

Een familiehypotheek is een lening van familie voor je eigen huis. De rente is aftrekbaar als je de lening schriftelijk vastlegt, binnen 30 jaar minstens annuïtair aflost, een zakelijke rente afspreekt, die rente echt betaalt en de lening in je aangifte opgeeft. Voor je ouders telt het uitgeleende geld mee in box 3. Leen je daarnaast bij een bank, dan rekent die bank de maandlasten van de familielening mee.

Hoe werkt een familiehypotheek?

Je ouders, of bijvoorbeeld een opa of tante, lenen je een bedrag voor de aankoop of verbouwing van je huis. Jullie spreken een rente, een looptijd en een aflosschema af. Elke maand maak je rente en aflossing over naar hun rekening, zoals je dat bij een bank ook zou doen.

Er zijn twee varianten:

• Naast een bankhypotheek. De bank leent het grootste deel, je ouders een kleiner deel. Dit komt het meest voor.
• In plaats van een bankhypotheek. Je ouders lenen het hele bedrag. Dat kan alleen als zij genoeg vrij vermogen hebben.

De familiehypotheek is een andere route dan een schenking. Bij een schenking krijg je het geld en hoef je niets terug te betalen. Bij een familiehypotheek blijft het geld van je ouders. Je kunt de twee wel combineren, daarover verderop meer.

Wanneer is een familiehypotheek een goede keuze?

Een familiehypotheek maakt je maximale hypotheek meestal niet hoger. Ook als het geld van je ouders komt, moet je inkomen de maandlasten kunnen dragen. Wat hij wel verandert: wie de rente ontvangt en hoeveel de bank leent ten opzichte van de woningwaarde. Situaties waarin het goed kan uitpakken:

• Je ouders hebben spaargeld dat ze de komende jaren niet nodig hebben, en krijgen liever een redelijke rente van jou dan een lage spaarrente.
• Je wilt de bankhypotheek kleiner houden. Leent de bank minder ten opzichte van de woningwaarde, dan kom je bij veel banken in een lagere risicoklasse met een lagere rente.
• Je hebt geld nodig voor kosten koper of een verbouwing en je ouders willen helpen zonder het weg te geven.
• Je ouders willen je later stap voor stap een deel schenken, en de lening is daar een handige basis voor.

Het past minder goed als je ouders het geld zelf misschien nog nodig hebben, bijvoorbeeld voor zorg of hun pensioen. Geld dat in jouw huis zit, krijgen ze niet zomaar terug.

De voorwaarden voor renteaftrek

Je mag de rente aftrekken als de lening voldoet aan dezelfde eisen als een gewone hypotheek. Het gaat om vijf dingen:

1. Leg de lening schriftelijk vast. Een leningsovereenkomst met het bedrag, de rente, de rentevaste periode, het aflosschema en de handtekeningen van jou en je ouders.
2. Los minstens annuïtair of lineair af binnen 30 jaar. Een aflossingsvrije lening van je ouders valt in box 3, zonder renteaftrek.
3. Spreek een zakelijke rente af. Te laag mag niet, en veel te hoog ook niet.
4. Betaal de rente echt. Maak het bedrag over. Schelden je ouders de rente kwijt, dan is die rente niet aftrekbaar.
5. Geef de lening op in je aangifte. Je vult de Specificatie lening eigen woning in, met de gegevens van je ouders als geldverstrekker. Zonder die specificatie krijg je geen aftrek.

Daarnaast geldt de gewone regel dat je alleen rente aftrekt over geld dat je voor je huis gebruikt: de aankoop, de kosten koper en een verbouwing. Heb je eerder een huis met overwaarde verkocht, houd dan ook rekening met de bijleenregeling.

Welke rente spreek je af?

De rente moet zakelijk zijn. Dat betekent: de rente die een bank je zou rekenen voor een vergelijkbare lening, met dezelfde rentevaste periode. Kijk daarvoor naar de actuele rentes van een paar banken en bewaar een schermafdruk of uitdraai van de dag waarop jullie tekenen. Dan kun je later laten zien hoe je op het percentage bent gekomen.

Hebben je ouders geen hypotheekrecht op je huis, dan lopen ze meer risico dan een bank. Een iets hogere rente kan dan zakelijk zijn. Maar spreek je een rente af die duidelijk onder de markt ligt, dan kan de Belastingdienst het verschil zien als een schenking. Waar de rente de komende tijd naartoe gaat, lees je in onze hypotheekrente-verwachting.

Rekenvoorbeeld: een starter in Leeuwarden

Stel: je koopt in Leeuwarden een huis van € 285.000. Je ouders hebben € 60.000 spaargeld dat ze niet nodig hebben. De bank leent € 225.000 en je ouders lenen € 60.000, tegen 4,5% rente, 30 jaar annuïtair. De kosten koper betaal je zelf. Ben je jonger dan 35 en koop je voor het eerst, dan betaal je bij deze koopsom meestal geen overdrachtsbelasting.

De bank leent in dit voorbeeld ongeveer 79% van de woningwaarde. Bij veel banken levert dat een lagere rente op dan wanneer je de volle € 285.000 bij de bank leent. Of de lening van je ouders daarbij meetelt, verschilt per bank. Wel telt de bank de € 304 per maand mee als het jouw inkomen toetst. Hoeveel je in totaal kunt lenen, zie je globaal met onze rekentool.

Je ouders krijgen in het eerste jaar € 2.680 rente. Dat is meer dan het geld op een spaarrekening oplevert. Maar kijk ook naar hun box 3, want daar zit een addertje.

Wat betekent het voor je ouders?

Box 3

Voor je ouders is de lening een bezitting in box 3. In 2026 rekent de Belastingdienst voor zo’n lening met een vast rendement van 6%, tegen voorlopig 1,28% voor spaargeld. Hebben je ouders samen meer dan € 118.714 aan vermogen (€ 59.357 per persoon), dan betalen ze 36% belasting over het berekende rendement op het deel boven die grens.

In het voorbeeld van € 60.000 kan dat ongeveer € 1.000 per jaar meer belasting betekenen dan wanneer het geld op de spaarrekening blijft staan. Ligt hun werkelijke rendement lager dan het forfait, dan kunnen ze een beroep doen op de tegenbewijsregeling. Voor 2027 stelt het kabinet voor om het forfait voor overige bezittingen verder te verhogen. Laat je ouders dit dus vooraf narekenen. Zitten ze onder het heffingsvrije vermogen, dan speelt het niet.

Risico

Kun je de lening niet meer betalen, dan hebben je ouders een probleem. Een bank heeft een hypotheekrecht en procedures, je ouders meestal niet. Ze kunnen bij de notaris een hypotheekrecht laten inschrijven. Staat er al een bankhypotheek op het huis, dan komen zij op de tweede plaats en moet de bank meestal toestemming geven.

Erfenis en broers of zussen

Overlijden je ouders, dan hoort het bedrag dat jij nog schuldig bent bij de erfenis. Je broers en zussen erven daar een deel van. Dat kan scheef voelen als jij wel hulp kreeg en zij niet. Ouders leggen daarom vaak in hun testament vast hoe ze dit willen regelen.

Schenken naast de lening

Veel ouders combineren de lening met een jaarlijkse schenking. In 2026 mogen je ouders je samen € 6.908 per jaar belastingvrij schenken. Ben je tussen 18 en 40 jaar, dan kunnen ze je één keer € 33.129 belastingvrij geven. Voor die eenmalige schenking doe je wel aangifte schenkbelasting. De extra vrijstelling voor een eigen woning, de jubelton, bestaat sinds 2024 niet meer.

Een schenking mag, maar houd hem los van de lening. Drie dingen om op te letten:

• Spreek je vooraf af dat je ouders de rente teruggeven via een schenking, dan kun je de renteaftrek kwijtraken.
• Schelden je ouders een deel van de schuld kwijt, dan is dat een schenking. Schrijf het op en verlaag de lening in je aangifte.
• Spreek je af dat een deel van de lening meteen na het lenen wordt kwijtgescholden, dan kan de Belastingdienst de hele lening buiten de eigenwoningschuld houden. Ook dat kost je de renteaftrek.

Koop je samen met je partner?

Leggen je ouders geld in voor een huis dat je samen met je partner koopt, spreek dan af wie de lening aangaat. Alleen jij, of jullie samen? Gaan jullie uit elkaar, dan wil je weten wie de schuld bij je ouders aflost en wat er met de woning gebeurt. Zet dat in de leningsovereenkomst en in jullie samenlevingscontract of huwelijkse voorwaarden. Hoe dat bij een breuk uitpakt, lees je in ons artikel over de hypotheek bij een scheiding.

Familiehypotheek of starterslening?

Hebben je ouders geen geld om uit te lenen, dan kan een starterslening een alternatief zijn, als jouw gemeente die aanbiedt. Die lening overbrugt het verschil tussen de koopsom en wat je bij de bank kunt lenen, en heeft de eerste jaren vaak lage of geen lasten. Een familiehypotheek is flexibeler, maar je hebt er familie met vrij vermogen voor nodig. Hoeveel eigen geld je verder nodig hebt, lees je in eigen geld bij je hypotheek.

Zo regel je een familiehypotheek

1. Bespreek met je ouders het bedrag, de looptijd en wat er gebeurt als iemand het geld eerder nodig heeft.
2. Laat een adviseur doorrekenen hoe de lening samengaat met je bankhypotheek en wat de bank ervan vindt.
3. Bepaal een zakelijke rente en bewaar hoe je die hebt vastgesteld.
4. Leg de lening vast in een schriftelijke overeenkomst. Wil je dat je ouders zekerheid hebben, laat dan via de notaris een hypotheekrecht inschrijven.
5. Maak elke maand rente en aflossing over. Contant betalen of verrekenen kun je later lastig aantonen.
6. Vul elk jaar in je aangifte de Specificatie lening eigen woning in. Je ouders geven de lening op in box 3.

Veelgestelde vragen

Wat is een familiehypotheek?

Een familiehypotheek is een lening van je ouders of een ander familielid voor de aankoop of verbouwing van je eigen huis. Je betaalt rente en lost af, net als bij een bank. Je kunt de lening naast een gewone hypotheek gebruiken of, als je familie genoeg geld heeft, in plaats daarvan.

Is de rente van een familiehypotheek aftrekbaar?

Ja, als je je aan dezelfde regels houdt als bij een bank. Je legt de lening schriftelijk vast, lost hem minstens annuïtair of lineair af binnen 30 jaar, spreekt een zakelijke rente af en betaalt die rente ook echt. In je aangifte vul je de gegevens van de lening en van je ouders in. Vergeet je dat, dan krijg je geen renteaftrek.

Hoeveel rente moet ik mijn ouders betalen?

De rente moet zakelijk zijn: ongeveer wat een bank je zou rekenen voor een vergelijkbare lening met dezelfde rentevaste periode. Hebben je ouders geen hypotheekrecht, dan lopen ze meer risico en kan een iets hogere rente passen. Is de rente te laag, dan kan de Belastingdienst het verschil als schenking zien.

Mogen mijn ouders mij de rente teruggeven?

Je ouders mogen je elk jaar iets schenken, in 2026 belastingvrij tot € 6.908 per kind. Maar spreek je vooraf af dat ze de rente via een schenking teruggeven, dan kun je de renteaftrek kwijtraken. Schelden ze de rente kwijt, dan is die rente sowieso niet aftrekbaar. Houd lening en schenking dus echt los van elkaar.

Telt de bank een familiehypotheek mee?

Ja. Leen je naast je bankhypotheek geld van je ouders, dan rekent de bank de maandlasten van die lening mee bij het bepalen van je maximale hypotheek. Een lening van familie geldt ook niet als eigen geld, tenzij je ouders het bedrag schenken.

Heb ik een notaris nodig voor een familiehypotheek?

Niet verplicht. Een schriftelijke leningsovereenkomst is genoeg voor de Belastingdienst. Willen je ouders zekerheid, dan kan de notaris een hypotheekrecht voor hen inschrijven. Dat kost extra, en staat er ook een bank op de woning, dan moet die bank meestal toestemming geven.

Laat het samen doorrekenen

Een familiehypotheek is een afspraak binnen de familie, maar de regels zijn die van de Belastingdienst en de bank. Als onafhankelijk hypotheekadviseur in Leeuwarden rekenen we de lening door naast je bankhypotheek, toetsen we de rente en zorgen we dat de afspraken op papier kloppen. Je ouders zijn welkom bij het gesprek. Het eerste gesprek is gratis. Plan een afspraak.

Bronnen

• Belastingdienst, renteaftrek voor een lening van familie, een bv of een buitenlandse bank
• Belastingdienst, hoeveel mag ik mijn kind belastingvrij schenken (2026)
• Belastingdienst Kennisgroep, lening met directe aflossing door schenking (KG:051:2023:3)
• Consumentenbond, familiehypotheek: veelgestelde vragen
• SRA, box 3: percentages, vrijstellingen en bedragen 2026