Een scheiding is al zwaar genoeg. Als jullie samen een koophuis hebben, komt er een flinke praktische vraag bij: wat doe je met het huis en de hypotheek? Kan een van jullie blijven wonen, of moet het huis in de verkoop? In dit artikel lees je welke keuzes je hebt, waar de bank naar kijkt en waar je fiscaal op moet letten.
Het korte antwoord
Bij een scheiding heb je grofweg drie opties: een van jullie neemt het huis en de hypotheek over, jullie verkopen het huis, of jullie blijven tijdelijk samen eigenaar. Overnemen lukt alleen als de geldverstrekker vindt dat je de hypotheek op één inkomen kunt betalen. Je ex is pas van de hypotheek af als de bank hem of haar ontslaat uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Een afspraak in jullie convenant is voor de bank niet genoeg.
Je drie opties op een rij
1. Een van jullie neemt het huis over
De partner die blijft, koopt het deel van de ander uit. Daarvoor laat je het huis taxeren, zodat duidelijk is wat het waard is en of er overwaarde of onderwaarde is. Is er overwaarde, dan heeft je ex recht op zijn of haar deel daarvan. Die uitkoopsom betaal je meestal door de hypotheek te verhogen, met eigen geld, of met een combinatie van beide. Lees meer over hoe een taxatie voor je hypotheek werkt.
2. Jullie verkopen het huis
Lukt overnemen niet, of wil geen van jullie blijven wonen, dan verkoop je het huis. Met de opbrengst los je de hypotheek af. Wat er overblijft, verdeel je volgens jullie afspraken. Blijft er juist een tekort over, dan heb je een restschuld. Daar kom je verderop in dit artikel op terug.
3. Tijdelijk samen eigenaar blijven
Soms is verkopen op dit moment niet handig, bijvoorbeeld omdat de kinderen nog even in hun vertrouwde huis blijven. Jullie kunnen dan afspreken dat een van jullie er voorlopig woont en dat het huis later wordt verkocht of overgenomen. Leg dat goed vast. Je blijft allebei aansprakelijk voor de hele hypotheek, en voor de partner die vertrekt loopt er een fiscale termijn van twee jaar.
Kun je de hypotheek alleen betalen?
Dit is de vraag waar het meestal om draait. De geldverstrekker kijkt opnieuw naar je situatie, met de leennormen die nu gelden. Dat de hypotheek tot nu toe gewoon werd betaald, zegt voor de bank weinig. Het gaat om wat jij met jouw inkomen mag lenen.
- Je eigen bruto inkomen is het vertrekpunt, net als bij een nieuwe aanvraag.
- Partneralimentatie die je ontvangt, telt bij de meeste geldverstrekkers mee als inkomen. Kinderalimentatie meestal niet.
- Betaal je zelf alimentatie, dan verlaagt dat wat je kunt lenen.
- Andere leningen, zoals een autolening of studieschuld, tellen ook mee.
Kom je net tekort bij je huidige geldverstrekker, dan is dat niet altijd het einde. Andere banken rekenen soms net anders, en je kunt de hypotheek bij het overnemen ook oversluiten naar een andere geldverstrekker. Wil je eerst een idee hebben van je mogelijkheden, lees dan hoeveel hypotheek je kunt krijgen in 2026.
Ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid
Jullie hebben de hypotheek samen afgesloten, dus jullie zijn allebei aansprakelijk voor het hele bedrag. Ook als de een allang ergens anders woont. Pas als de bank akkoord geeft op het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid, staat alleen de blijvende partner nog op de hypotheek. Hoe dat precies gaat, lees je in ons artikel over ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid na een scheiding.
Wat kost het overnemen van het huis?
Reken op deze kosten als je het huis van je ex overneemt:
- Een taxatierapport, meestal enkele honderden euro’s.
- De notaris, voor de akte van verdeling en eventueel een nieuwe hypotheekakte.
- Hypotheekadvies en bemiddeling voor de nieuwe of aangepaste hypotheek.
- Soms een boete als je de hypotheek oversluit binnen de rentevaste periode.
Overdrachtsbelasting hoef je vaak niet te betalen. Voor (ex-)echtgenoten, geregistreerde partners en samenwoners met een notarieel samenlevingscontract geldt bij de verdeling na een scheiding meestal een vrijstelling. Er zijn wel voorwaarden. Zo wees een rechter in 2025 de vrijstelling af omdat de partners economisch voor 75 en 25 procent eigenaar waren in plaats van ongeveer half om half. Laat de notaris dit dus vooraf nakijken.
Hypotheekrenteaftrek na een scheiding
Ook voor de belasting verandert er het een en ander. Het maximale tarief voor de hypotheekrenteaftrek is in 2026 37,56 procent.
Als jij in het huis blijft
Je houdt de renteaftrek over jouw deel van de hypotheek. Neem je het deel van je ex over en verhoog je daarvoor de hypotheek, dan is dat extra deel een nieuwe lening. Die moet je in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair aflossen om de rente te mogen aftrekken. Heb je nog een oude aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013, dan blijft jouw eigen deel daarvan meestal onder de oude regels vallen.
Als jij vertrekt
Je kunt de rente over jouw deel nog maximaal twee jaar aftrekken, gerekend vanaf het moment dat je verhuist. Dat geldt alleen als je ex in het huis blijft wonen en jij die rente ook echt zelf betaalt. Je geeft in die periode ook je deel van het eigenwoningforfait op. Na twee jaar valt jouw deel in box 3 en vervalt de aftrek. Duurt het lang voordat het huis is verkocht of overgenomen, dan kan dat je dus geld kosten.
Huis verkopen met een restschuld
Brengt het huis minder op dan de hypotheek, dan blijft er een restschuld over. Jullie zijn daar samen voor aansprakelijk. Heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, dan kan NHG bij een scheiding onder voorwaarden de restschuld overnemen. Je moet dan wel aan een aantal eisen hebben voldaan, bijvoorbeeld dat je zo goed mogelijk hebt geprobeerd het huis voor een goede prijs te verkopen. Zonder NHG maak je afspraken met de bank over het aflossen, of je financiert de restschuld mee in je volgende hypotheek. Dat laatste kan onder voorwaarden ook fiscaal aftrekbaar zijn.
Zo pak je het aan
- Bespreek samen wat jullie willen: overnemen, verkopen of tijdelijk samen eigenaar blijven.
- Laat het huis taxeren, zodat jullie weten wat het waard is.
- Laat een hypotheekadviseur uitrekenen of overnemen haalbaar is, bij je eigen bank en bij andere geldverstrekkers.
- Leg de afspraken vast in het convenant of de verdelingsafspraken, en vraag pas daarna het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid aan.
- Regel de overdracht bij de notaris, en pas daarna ook je verzekeringen aan, zoals je overlijdensrisicoverzekering.
Begin met de hypotheekvraag op tijd. Dan weet je waar je aan toe bent voordat er definitieve afspraken op papier staan, en voorkom je dat er iets in het convenant komt dat de bank niet goedkeurt.
Veelgestelde vragen
Kan ik de hypotheek overnemen van mijn ex-partner?
Dat kan als de geldverstrekker akkoord gaat. De bank toetst of je de hypotheek met alleen jouw inkomen kunt dragen, met de leennormen van nu. Partneralimentatie die je ontvangt telt bij de meeste geldverstrekkers mee als inkomen, kinderalimentatie meestal niet. Gaat de bank akkoord, dan wordt je ex ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid.
Moet ik overdrachtsbelasting betalen als ik het deel van mijn ex overneem?
Vaak niet. Voor (ex-)echtgenoten, geregistreerde partners en samenwoners met een notarieel samenlevingscontract geldt bij de verdeling na een scheiding meestal een vrijstelling. Daar zitten wel voorwaarden aan, bijvoorbeeld dat jullie economisch allebei voor 40 tot 60 procent eigenaar waren. Laat de notaris dit vooraf controleren.
Hoe lang kan mijn ex nog hypotheekrente aftrekken na de scheiding?
De partner die vertrekt, kan de rente over zijn of haar deel nog maximaal twee jaar aftrekken, gerekend vanaf de verhuizing. Voorwaarde is dat de ex-partner in de woning blijft wonen en dat de vertrekkende partner die rente zelf betaalt. Na die twee jaar valt dat deel in box 3.
Wat gebeurt er met een restschuld als we het huis verkopen?
Brengt het huis minder op dan de hypotheek, dan blijft er een restschuld over waarvoor jullie allebei aansprakelijk zijn. Hebben jullie een hypotheek met NHG, dan kan NHG bij een scheiding onder voorwaarden de restschuld overnemen. Zonder NHG maak je afspraken met de bank over aflossen of meefinancieren in een nieuwe hypotheek.
Hulp bij je hypotheek na een scheiding
Als onafhankelijk hypotheekadviseur in Leeuwarden rekenen we rustig met je door wat er kan. We kijken of je het huis kunt overnemen, bij welke geldverstrekker dat het beste lukt, en wat het fiscaal voor jullie allebei betekent. Het eerste gesprek is gratis. Maak een afspraak of bel ons op 058 – 2 037 038.
